오늘의 뉴스 헤드라인(2024.5.15.)

" 미분양 나면 어떡하지?" 분양 미루는 건설사들, 계획 대비 27.7.%

 

건설사들이 원가 등 리스크가 커져 분양을 미루고 있다.

우리은행 조사에 따르면 분양 공급 진도율이 저조한편이다.(27.7%)

물가상승으로 인한 자재비 등의 인상 , 고금리, 지방미분양적체. PF금융환경의 냉각 등이 요인으로 작용한것이다.

 

지역별 분양 진도율의 차이도 크다

광주광역시 57.1%이 기분양되며 공급예정의 과반을 넘겪다 >>>제주도, 전북, 강원 이 40%대 의 분양속도 >>>>

울산, 인천, 전남, 대전, 충남, 경북이 30%의 분양진도율을 보인다.

 

출처:https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005038196

"미분양 나면 어떡하지?" 분양 미루는 건설사들, 계획 대비 27.7%

 

 

 

[추가 설명]

PF란?   "Project Financing" 

 

부동산이 준공이되면  수익이 날테니 미래의 수익성을 보고 대출해 주는것 

즉 시행사들은 돈을 빌려서 건물을 짓는다고 보면 됩니다. (본인돈 없이 거의 다 빌려서 시작합니다.)

* 시행사 : 사업을 진행하는 주체   * 시공사 : 건물을 짓는 건설사  * 대주단: 돈을 투자한 기업 또는 사람 

 

기업금융은 기업의 신용이나 담보에 기초하여 이루어지나

부동산  PF는 부동산 개발 프로젝트의 수익성을 담보로

자금을 조달한다는 점에서 자금 조달 방법에 차이가 있습니다.

미래의 수익성을 담보로 하니 

대출은 쉬운편이나 미래의 일이기에 불확실성이 높아 위험성이 높은 편입니다. 

만약 부동산이 경기침제등의 이유로

수익성에 문제가 생긴다면 대출이 부실화될 우려가 있습니다. 

 

예를들면,

A건설사에서 건물을 세우겠다!! 

  ≫ 시행사가 계획 세우고 투자자를 모집  

       : 이때 시행사는 시공사의 신용을 빌립니다. 그 신용으로  돈을 빌리죠. 

  ≫ 대주단 금융사들(은행, 조합 등등) 의 투자를 받아 진행  

       : 시행사가 시공사의 신용을 빌려 돈을 조달합니다.

        시행사가 특수목적법인(SPC) 페이퍼 컴퍼니 같은것으로 설립이 되어

        자금력과 신용이 부족하여 시공사의 신용을 빌립니다.

      * 금융사들의 투자는 건물이 다 지어진 후의 수익성을 보고 한것이기에 

      만약 분양이 안되거나 하더라도 A건설사와는 상관없음

      (A이름이 아니라 페이퍼컴퍼니를 만들어서 진행하기 때문)

 

이런식으로 진행이 되는거죠~^^

 

이 또한 대출이기에 현재 고금리가 지속이 되면 대출에 대한 이자가 늘어나게 됩니다.

시행사가 대단주(은행 등)에게 갚아야할 돈(이자, 수익)이 많아지게 되는거죠 

그래서 인플레이션으로 인한 금리인상등은 이자도 못내고 원자재값도 대납을 못하고 그러니 준공되지 않은 상태로 멈춰버리는 상황이 생기게 됩니다. 

 

완공 후에도 분양대행사의 문제가 있습니다.

* 분양대행사 : 준공된 건물을 분양만 시행하는 회사 

한번에 완판되어 버리면 상관없는데

미분양이 나게되면 한채당 금액이 천만원정도의 수수료가 나오게 되니 

그또한 수익이 낮아지게 되는 요인입니다.

 

어찌되었던 대출은 만기가 있습니다. 즉, 정해진 기간안에 완납을 해야합니다. 

완납이 안될경우 대주단인 은행들은 이를 담보로 경매나 공매로 넘기게 되는거죠. 

 

☆ 부동산 PF와 관련된 사건으로 2023년 새**금고 사태가 있었죠. 

그때 예금을 다 찾아가는 뱅크런 현상이 발생했었습니다.

2023년 4월말 기준 새마을 금고의 기업대출이 2.4배나 증가했었는데

이 대출이 거의 건설과 부동산 부문이었습니다.

부동산 경기침체가 지속되니 연체가 되고 연체율이 높아지게 되었던 것입니다.